Mögliche Probleme bei der Abnahme des Gemeinschafts- eigentums

Während die Käufer bei der Abnahme ihrer Wohnung zumeist gründlich vorgehen und oft einen Experten hinzuziehen, verwenden sie für die Abnahme der Gemeinschaftsflächen wie dem Treppenhaus, den Garagen und Kellerräumen kaum Energie. Dabei ist dieser Termin für das Anzeigen vorgefundener Mängel genauso wichtig. Manche Bauträger nutzen dieses Desinteresse und vereinbaren im Kauf- beziehungsweise Bauträgervertrag eine Vollmachtlösung: Der von ihnen eingesetzte Verwalter soll die Abnahme der Allgemeinflächen übernehmen.

Dies kann sinnvoll sein, weil der Verwalter eher technisches Verständnis besitzt als die Eigentümer. Sind mehrere Wohnungsbesitzer bei der Abnahme beteiligt, kann sich diese wegen ausführlicher Diskussionen unnötig in die Länge ziehen.

Die meisten Bauträger achten darauf, dass der von ihnen eingesetzte Verwalter bei Abnahme und Mängelbeseitigung die Interessen der Besitzer vertritt. Aber es gibt Ausnahmen, die im Immobilienbetreuer ihren Erfüllungsgehilfen sehen. Dies hat der Gesetzgeber erkannt und vor einigen Jahren reagiert. Der erste, vom Bauträger eingesetzte Verwalter, darf maximal drei Jahre tätig sein. Damit wird verhindert, dass er über die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungspflicht hinaus am Ruder bleibt und Mängelbeseitigungen verschleppen kann. Danach muss er von der Eigentümerversammlung eingesetzt werden oder ein anderer seine Stelle übernehmen. Eigentümer, die ihrem Erstverwalter misstrauen und bei der Gemeinschaftsflächenabnahme eine Vollmacht signiert haben, dürfen diese widerrufen, selbst an der Abnahme teilnehmen und Mängel rügen (OLG Karlsruhe, Az: 8 U 106/ 10).
 
Empfehlenswert ist, dass sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Bauträger jeweils einen Gebäudegutachter mit der Abnahme betrauen. Beide sind Experten und weder als Bauherr noch als Erwerber persönlich betroffen. So können neutral beurteilen, ob es sich bei Handwerksarbeiten beispielsweise um eine Toleranz oder einen Mangel handelt.

Die Abnahme der Gemeinschaftsflächen erfolgt vor der Zahlung der letzten Rate. Etwaige Mängel werden schriftlich festgehalten. Nach der Behebung durch den Bauträger wird die letzte Überweisung fällig. Daher will auch er einen fehlerfreien Neubau übergeben.

Dass sich eine Mängelbeseitigung oft hinzieht, liegt daran, dass Bauleistungen an Gemeinschaftsflächen wie Malerarbeiten im Treppenhaus die letzten Tätigkeiten der Handwerker sind. Zum Zeitpunkt der Bauabnahme sind sie zur nächsten Baustelle weitergezogen und für diese Ausbesserungsarbeiten schwer zu motivieren.